Từ đầu tháng 9, đã có quy định mới về việc tất toán sớm khoản vay thế chấp. Trước đây, khoản phí này chỉ bao gồm các chi phí hành chính liên quan đến xử lý việc tất toán sớm, nhưng theo quy định mới, khách hàng sẽ phải trả mức phí lên đến 1% trên tổng số tiền vay thế chấp. Tuy nhiên, thực tế thì tình hình sẽ không nghiêm trọng đến mức như vậy.
Khi tất toán sớm khoản vay thế chấp
Thường có hai lý do khiến mọi người muốn tất toán sớm khoản vay thế chấp. Một là bạn tìm thấy một lựa chọn tái tài trợ (refinancing) có lợi hơn trước khi kỳ hạn lãi suất cố định kết thúc. Hai là bạn đã tiết kiệm đủ tiền và muốn trả hết khoản vay để thoát khỏi gánh nặng nợ nần. Trước tháng 9 năm 2024, nhiều ngân hàng thậm chí không thu phí khi tất toán sớm, hoặc nếu có thì cũng chỉ là khoản phí tượng trưng.
Vấn đề là đối với ngân hàng, việc khách hàng trả sớm nghĩa là họ mất đi nguồn thu nhập tiềm năng, vì khoản vay thế chấp thường được cấp bằng nguồn vốn vay từ các ngân hàng khác. Điều này cũng tạo ra chi phí phát sinh cho ngân hàng. Chính vì vậy, việc thu phí cho tất toán sớm được ngân hàng hoan nghênh. Tuy nhiên, có lẽ khách hàng sẽ không thấy điều này tích cực như vậy.
Quy định về việc tất toán sớm khoản vay thế chấp từ tháng 9 năm 2024
Quy định mới này chỉ áp dụng cho các khoản vay thế chấp mới. Bao gồm cả các khoản vay mới hoàn toàn hoặc được tái tài trợ (refinancing), tức là cho những hợp đồng được ký sau ngày mùng 1 tháng 9. Hoặc đối với những khách hàng đã ký kết điều khoản lãi suất cố định mới sau ngày này. Hiện tại, quy định này chỉ ảnh hưởng đến một số lượng nhỏ các khoản vay thế chấp, nhưng theo thời gian, số lượng này sẽ tăng lên.
Nếu bạn đã ký điều khoản lãi suất cố định trước đây, bạn vẫn có thể tất toán sớm theo quy định cũ. Quy định mới sẽ chỉ áp dụng cho bạn khi kỳ hạn lãi suất cố định hiện tại kết thúc và bạn ký kết một điều khoản cố định mới. Điều này có thể diễn ra trong vòng vài năm, tùy thuộc vào thời điểm bạn đã cố định khoản vay của mình.
Như thường lệ ở Cộng hòa Séc, sửa đổi luật này cuối cùng lại không mang lại lợi ích rõ rệt cho cả khách hàng lẫn ngân hàng, dù nó được tạo ra vì ngân hàng. Ngân hàng hiểu rất rõ điều này. Cách tính phí mới dựa trên cái gọi là lãi suất tham chiếu chỉ bảo vệ ngân hàng trong trường hợp lãi suất cho vay thế chấp giảm đột ngột. Nếu lãi suất giảm chậm, rất có thể khách hàng khi tất toán sớm sẽ thậm chí không phải trả cả mức phí 1000 Kč cho các chi phí hành chính cần thiết.
Hãy cùng xem xét cách mà luật đề cập đến khoản phí này, vốn là vấn đề gây tranh cãi cho khách hàng, cụ thể là trong § 117a, khoản 1:
“Về mục đích bồi thường chi phí liên quan đến tất toán sớm theo § 117, khoản 2 đối với khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà ở theo § 2, khoản 2, mục b) hoặc c), đối với chủ nợ có quyền cung cấp khoản vay tiêu dùng cho nhà ở, quy định như sau:
a) Chi phí hợp lý phát sinh cho chủ nợ liên quan đến tất toán sớm là khoản chi phí hành chính cần thiết, mà tổng chi phí này không được vượt quá 1000 Kč, và phần chênh lệch lãi suất.
b) Chênh lệch lãi suất là sự khác biệt giữa lãi suất thỏa thuận và lãi suất tham chiếu, …”
Tiếp theo, luật giải thích các thuật ngữ như lãi suất thỏa thuận hay lãi suất tham chiếu, và chính ở đây mọi thứ bắt đầu trở nên thú vị. Việc lãi suất thỏa thuận là gì có lẽ không cần phải giải thích chi tiết. Về cơ bản, đó là số tiền lãi mà khách hàng sẽ phải trả đến cuối kỳ hạn lãi suất cố định theo mức lãi hiện tại. Điều thú vị hơn là yếu tố tiếp theo trong công thức tính, đó là lãi suất tham chiếu. Đây cũng là số tiền lãi mà khách hàng sẽ phải trả đến cuối kỳ hạn cố định, nhưng tính theo mức lãi suất do Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB) quy định, gọi là “lãi suất cho vay trung bình”.
Thông số mới này, được công bố và áp dụng gần đây, được tính dựa trên mức trung bình của lãi suất cho vay đối với các khoản vay tiêu dùng dành cho nhà ở, được ký kết trong ba tháng liên tiếp. Ngân hàng Quốc gia Séc sẽ tính toán mức này cho các khoản vay tiêu dùng dành cho nhà ở, phân thành các nhóm dựa trên độ dài tương đương của thời kỳ cố định lãi suất. Ngoài ra, cũng sẽ xét đến việc khoản vay tiêu dùng này có được đảm bảo bằng tài sản bất động sản hay không.
Thực tế so với dự đoán
Chính thông số mới được công bố này đã mang lại sự thú vị cho việc tính toán bồi thường trước hạn (lần đầu được Ngân hàng Quốc gia Séc công bố vào ngày 9/8/2024). Khi chúng ta xem xét các mức lãi suất này và đưa chúng vào công thức, sẽ xuất hiện một số giá trị thú vị trong vài trường hợp, và không phải là hiếm. Ví dụ, đối với các khoản vay thế chấp có kỳ hạn cố định ba năm, mức lãi suất đề xuất cho vay thế chấp mới theo Swiss Life Hypoindex là khoảng 5,12%, và như chúng ta biết, lãi suất thực tế trong hợp đồng vay thường thấp hơn. Tuy nhiên, lãi suất tham chiếu được công bố cho khoản vay cùng kỳ hạn cố định ba năm lại là 5,14%.
Rõ ràng là nếu chúng ta lấy một giá trị lớn trừ đi giá trị nhỏ hơn, kết quả sẽ là một số âm. Vì vậy, toàn bộ công thức không đưa ra kết quả như mọi người mong đợi. Đúng là chẳng ai ký hợp đồng vay rồi lại tất toán ngay, nhưng điều này cho thấy rằng các giá trị thực tế có lẽ sẽ không cao như những gì mọi người lo lắng. Hơn nữa, ví dụ này được tính toán cho các khoản vay thế chấp mới. Nếu chúng ta xét đến các khoản vay đã tái tài trợ, và lãi suất từ các ngân hàng thường thấp hơn trong các chiến lược giữ chân khách hàng so với các khoản vay mới, thì thực sự có thể xảy ra trường hợp tổng chi phí hành chính và chênh lệch lãi suất bằng không, và khách hàng có thể tất toán sớm mà không mất phí gì cả.
Khi nào có thể tất toán sớm khoản vay thế chấp mà không mất phí?
Ngoài các khoản phí liên quan đến việc tất toán sớm, hiện nay đã có thêm nhiều trường hợp mà bạn có thể tất toán khoản vay thế chấp mà không bị phạt, thậm chí ngay cả trong khoảng thời gian cố định lãi suất. Bạn vẫn có thể tất toán một phần hoặc toàn bộ khoản vay khi kết thúc kỳ hạn cố định. Ngoài ra, còn có các trường hợp như sau:
- Người vay hoặc vợ/chồng/đối tác của người vay bị giảm khả năng trả nợ do bệnh tật kéo dài hoặc trở thành người khuyết tật.
- Người vay hoặc vợ/chồng/đối tác của người vay qua đời.
- Một lần mỗi năm trước ngày kỷ niệm ký hợp đồng, bạn có thể tất toán 1/4 số tiền gốc còn lại.
- Công ty bảo hiểm chi trả khoản bồi thường từ bảo hiểm mất khả năng thanh toán.
- Bạn bán bất động sản và đã qua hơn hai năm kể từ khi ký kết hợp đồng vay.
- Trong trường hợp ly hôn và phân chia tài sản chung (SJM), trong đó bao gồm cả bất động sản.
- Ngân hàng thông báo thay đổi lãi suất và bạn không đồng ý với mức thay đổi này.
Nguồn : hypoindex.cz
