📍Cuộc khủng hoảng gây ra bởi virus corona 🦠 hiện nay đang đặt ra cho mọi người một số câu hỏi, trong đó có cả thắc mắc rằng cuộc khủng hoảng này sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản như thế nào. Liệu giá bất động sản cuối cùng có giảm trên thị trường Séc? Liệu nguồn cung về nhà ở tại Séc vốn đã thấp nhất ở châu Âu có tăng lên không? Mặc dù chúng tôi rất là người truyền tải những thông tin tốt, sự thật lại đang phản ánh một thực tế khác.
📍Tăng trưởng đáng kể về giá bất động sản không có gì là đặc biệt đối với nền kinh tế. Kể từ đầu thiên niên kỷ, Cộng hòa Séc đã trải qua ba thời kỳ trong đó giá bất động sản đã tăng đáng kể. Đầu tiên là giai đoạn cho đến năm 2003, khi sự tăng giá của bất động sản có liên quan đến việc Cộng hòa Séc dự kiến gia nhập của vào Liên minh châu Âu. Thời kỳ thứ hai là giai đoạn bùng nổ kinh tế cho đến năm 2008, sau đó kết thúc bởi cuộc khủng hoảng tài chính lớn, hay khủng hoảng kinh tế.
📍Và thời kỳ thứ ba chính là giai đoạn hiện nay mà chúng ta đang sống. Tuy nhiên, điều ngoại lệ đối với tình hình hiện tại là không hiểu giá của bất động sản được định giá theo tiêu chí nào, mà thực tế giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã cao vượt trội hơn so với giá căn hộ do các nhà dự án bán ra.
📍Kể từ năm 2010, giá bất động sản tại Cộng hòa Séc đã tăng trung bình 6,6%, với tốc độ tăng trưởng đã lên tới khoảng 10% trong ba năm qua. Sự gia tăng đáng kể nhất được ghi nhận là ở Karlovy Vary, nơi giá căn hộ tăng 200% trong hơn mười năm, tương ứng với mức tăng trưởng trung bình hàng năm là 8.2%.
📣📣📣 Vậy điều gì đã chống lại sự giảm giá của bất động sản?
Lãi suất
Chỉ vài tháng trước, thị trường nhà đất đã bị đe dọa bởi sự tăng trưởng của lãi suất, điều này thường có tác động tiêu cực đến việc định giá, cụ thể là giá bất động sản thường sẽ giảm xuống trong môi trường lãi suất tăng. Nhưng lần này, điều đó đã không xảy ra. Cuộc khủng hoảng hiện nay đang buộc các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới, bao gồm cả CNB, phải hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế. Rõ ràng là cuộc khủng hoảng virus corona hiện tại sẽ gây ra thiệt hại kinh tế đáng kể, với hệ quả là lãi suất sẽ giữ ở mức thấp trong một thời gian dài. Mặc dù lạm phát gia tăng, quyết định tăng lãi suất của Ngân hàng Quốc gia Séc sẽ rất khó xảy ra.
Sau khi thận trọng tăng lãi suất trong vài tháng, Ngân hàng Quốc gia Séc đã quyết định giảm lãi suất liên ngân hàng vào đầu tháng 3 xuống còn 1,75% và sau đó xuống còn 1% vào cuối tháng 3. Như vậy, chúng ta đang có mức lãi suất tương tư như hồi tháng 6 năm 2018.
Thị trường vay thế chấp
Trong bối cảnh mà một loạt người đi vay thế chấp không có khả năng trả góp và buộc phải bán bất động sản, giá bất động sản có thể giảm. Tuy nhiên, tình hình ở Cộng hòa Séc lại hoàn toàn khác. Bất chấp thực tế là nhiều người đã nguyền rủa khi Ngân hàng quốc gia Séc (CNB) ban hành quy định mới về giá trị tối đa có thể vay vốn và các chỉ số thu nhập, có vẻ như CNB đã rất thận trọng và đúng đắn với các quyết định của mình.
Thị trường thế chấp ở Séc rất lành mạnh, chúng ta chắc chắn không ở trong tình trạng mà người ta nợ hơn 100% giá trị của bất động sản, như trước đây đã từng xảy ra trong cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Mỹ. Ngân hàng Quốc gia Séc cũng không muốn giải ngân hàng loạt cho các ngân hàng thương mại và các cuộc đàm phán đang được tiến hành để giúp những người dân có khoản vay thế chấp tạm thời có thể giảm thiểu gánh nặng kinh tế. Cho dù đó là hoãn trả góp, hoãn tiền lãi, tạm thời giảm bớt khoản trả góp hàng tháng hay giảm tạm thời bỏ bớt các biện pháp điều chỉnh của CNB, các ngân hàng đều nhận thức được rằng một khách hàng đang thanh toán vẫn tốt hơn nhiều so với khách hàng phải đưa ra bên đòi nợ.
Liệu việc cắt giảm lãi suất liên ngân hàng của CNB có dẫn tới việc giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp hay không vẫn đang là một câu hỏi. Chúng ta sẽ phải chờ ít nhất là một tháng nữa để có câu trả lời. Phần lớn các ngân hàng trên thị trường Séc hiện nay vẫn đang ở trong tư thế chờ đợi. Giảm lãi suất liên ngân hàng không nhất thiết phải giảm lãi suất vay thế chấp, vì giờ đây các ngân hàng sẽ cố gắng chờ đợi xem nền kinh tế Séc bị tác động như thế nào. Họ thà chấp nhận tỉ lệ rủi ro sẽ bị tăng lên. Cân nhắc tới sự khó khăn của các khách hàng mới, có thể giả định rằng lãi suất sẽ rơi vào khoảng 2 – 2,5%, và đây vẫn là một mức rất thấp.
Mặt khác, những gì có thể được dự đoán được với mức độ chắc chắn lên tới 100% đó là sự sụt giảm về khối lượng và số lượng các khoản vay thế chấp, ít nhất là trong vài tháng tới. Mặc dù tạm thời dữ liệu về số lượng các khoản vay thế chấp cho tháng 3 vẫn chưa được công bố, sự sụt giảm mạnh trong lĩnh vực này có thể dễ dàng tiên đoán. Sự sụt giảm này là do bản chất của tình hình hiện tại, không chỉ hoạt động của các chi nhánh ngân hàng và các văn phòng môi giới bất động sản bị hạn chế, mà các biện pháp cách ly đã khiến cho các giao dịch bất động sản không thể ký kết trong phần lớn các trường hợp. Ngoài ra, trong thời điểm không chắc chắn như này, mọi người thường không muốn vay mượn hay đưa ra các quyết định đầu tư lớn. Thị trường do đó sẽ muốn chờ đợi xem tác động của cuộc khủng hoảng đối với nền kinh tế sẽ ra sao.
Giảm xây dựng = nguồn cung thấp
Một trong những lý do lớn nhất vì sao dự đoán giá bất động sản nhìn chung sẽ không sụt giảm mạnh là do nguồn cung đã không đáp ứng đủ nhu cầu trong một thời gian dài. Luật Xây dựng có hiệu lực vào năm 2007, và kể từ đó đã được sửa đổi 24 lần, chắc chắn đã không giúp ích được gì cho việc xây dựng. Ngược lại, toàn bộ quá trình xây dựng và cấp phép đã bị chậm lại một cách đáng kể. Hơn thế nữa phải kể tới là sau cuộc khủng hoảng tài chính gần đây, thị trường bất động sản đã bị choáng ngợp bởi mức lãi suất thấp kỷ lục và nhu cầu vay thế chấp cao bất thường, do đó, bạn có thể tự tìm được câu trả lời tại sao giá bất động sản lại tăng cao với tốc độ như vậy.
Việc giảm đáng kể số lượng giấy phép xây dựng được cấp cũng như số lượng nhà ở được chào bán đã tạo ra một lỗ hổng lớn trên thị trường bất động sản mà chỉ có thể được lấp đầy sau nhiều năm. Hiện tại dự tính Praha đang thiếu khoảng 20.000 căn hộ, có khoảng 400 căn hộ trong các tòa nhà mới được bán chào mỗi tháng, trong đó chưa đến một nửa số căn hộ được bán trên thị trường mỗi tháng là các căn hộ mới. Tính ra có khoảng 3.000 căn hộ trong các tòa nhà mới ở Praha sẽ được bán, với tỷ lệ bán căn hộ tương tự như trên thì đây sẽ là nguồn cung trong khoảng 8 tháng.
Tăng chi phí đầu vào
Cùng với nhiều thứ khác, giá bán căn hộ là sự phản ánh của giá nguyên vật liệu và tài nguyên. Lạm phát, cũng như chi phí đầu vào tăng, đóng một vai trò quan trọng dẫn tới việc tăng giá bán căn hộ. Suy cho cùng, các nhà dự án đi xây dựng các toà nhà cũng là vì họ muốn kiếm tiền.
Các can thiệp ngoại hối của Ngân hàng Quốc gia Séc được hoàn chỉnh vào năm 2017 cũng đã góp phần làm tăng giá đầu vào, đặc biệt là giá của các nguyên vật liệu nhập khẩu.
Mất nguồn lao động
Cuộc khủng hoảng do virus corona hiện nay đã dẫn đến việc đóng cửa biên giới cho người nước ngoài, và hệ quả của nó là dòng chảy lao động cho các dự án và các công ty xây dựng bị mất đi. Hiển nhiên khắp các trang công trường xây dựng, người làm việc chủ yếu là người nước ngoài, đặc biệt là từ Đông Âu. Tuy nhiên, do tình hình không ổn định hiện tại, họ đã rời đi và không rõ khi nào và liệu họ có được phép quay lại trong tương lai gần hay không. Một số công ty xây dựng có thể phải đối mặt với sự thiếu hụt lao động đáng kể. Điều này sẽ không chỉ dẫn đến sự chậm chạp trong xây dựng vì sẽ không có đủ lực lượng lao động để đảm bảo theo lộ trình, mà đương nhiên còn có thể dẫn tới việc tăng chi phí tiền lương, và do đó, một lần nữa sẽ được phản ánh trong việc tăng giá bất động sản.
Tình trạng di dân
Mặc dù thực tế đây không phải là lý do quan trọng nhất khiến giá bất động sản tăng, nhưng cũng không thể bỏ qua những thay đổi xã hội có thể xảy ra do tác động của cuộc khủng hoảng hiện nay tới dân số ở Cộng hòa Séc. Do tác động kinh tế, tình trạng di dân có thể diễn ra trên khắp Cộng hòa Séc do sự sụp đổ của một số doanh nghiệp. Tốc độ người dân di chuyển đến các thành phố lớn cũng có thể sẽ nhanh hơn với mục đích để tìm việc làm mới hoặc công việc tốt hơn. Cũng nên ghi nhớ rằng cuộc khủng hoảng coronavirus hiện tại đã buộc nhiều người Séc định cư bên ngoài lãnh thổ Cộng hòa Séc phải trở về nước. Điều đó sẽ diễn ra lâu dài hay tạm thời thì chỉ có thời gian mới trả lời được. Nếu kéo dài, thì nhu cầu về căn hộ mới hoặc thuê nhà chắc chắn sẽ gia tăng.
Những thay đổi của thị trường nhà cho thuê
Trong tình hình hiện nay, các người chủ bất động sản cũng lâm vào hoàn cảnh khó khăn. Chính phủ hiện đang can thiệp đáng kể vào quyền lợi của họ khi cố gắng giúp những người thuê nhà bị mất việc do khủng hoảng. Tuy nhiên, đây là một tình huống rất bất lợi cho các chủ sở hữu căn hộ – những người đã mua căn hộ để kiếm lợi nhuận trong thời kỳ kinh tế bùng nổ, họ hiện đang bị buộc phải nằm trong những ràng buộc do những quyết định bảo vệ mà chính phủ đề ra.
Điều này có thể dẫn tới sẽ có nhiều căn hộ gia nhập vào thị trường trong một khoảng thời gian rất ngắn, đặc biệt là các căn hộ đầu tư mà chủ sở hữu đã mua bằng hình thức vay thế chấp với mục đích là tiền cho thuê thu được sẽ được dùng để trả góp. Viễn cảnh mất thu nhập trong vài tháng có thể buộc họ phải đưa những căn hộ này ra thị trường để bán.
Nền kinh tế chia sẻ bị ảnh hưởng
Vài chục căn hộ mới đã xuất hiện trên thị trường cho thuê ở Praha trong vài tuần qua. Đặc biệt là ở trung tâm thành phố. Đây hầu hết là những căn hộ nhỏ với đầy đủ đồ đạc nhằm thu hút tiền thuê tương đối thấp. Vâng, bạn đoán đúng. Đây là những căn hộ mà vào tháng Hai vẫn còn được đăng trên các trang dịch vụ AirBnb. Chủ nhà của những căn hộ này đã mất thu nhập của họ từ ngày này sang ngày khác, vì vậy họ đang cố gắng cho thuê ngắn hạn và thậm chí cả dài hạn những căn hộ khá hấp dẫn này cho người Séc.
Tuy nhiên, tình trạng này liệu có ảnh hưởng đến thị trường cho thuê nhà ở Praha không? Khả năng lớn là không. Một số lượng lớn căn hộ ở trung tâm chắc chắn sẽ giúp giảm giá cho thuê ở những địa điểm này, nhưng nó sẽ không có tác động đáng kể đến phần còn lại của Praha. Đây hầu hết là những căn hộ nhỏ không phù hợp cho nhiều hơn hai người, hoàn toàn không dành cho gia đình có trẻ em. Nhu cầu thuê nhà ở trung tâm Praha trong thời gian dài cũng thấp hơn, chẳng hạn như so với khu vực ngoại ô Praha, nơi phù hợp hơn cho các gia đình có con cái.
Mặc dù lãi suất thấp, những người bị mất việc, tạm thời giảm thu nhập hoặc bị tác động bởi cuộc khủng hoảng hiện tại có thể sẽ thay đổi suy nghĩ về việc mua một tài sản mới trong tương lai gần. Ít nhất việc mua bán có khả năng bị hoãn lại trong một vài tháng. Điều này có thể sẽ làm tăng nhu cầu thuê nhà.
Sự không chắc chắn về việc liệu virus có nguy cơ quay trở lại dưới một hình thức nào đó không sẽ khiến mọi người tiết kiệm càng nhiều càng tốt, và chờ đợi xem những quyết định đầu tư lớn trong năm nay nên như thế nào. Điều gì sẽ xảy ra nếu virus sẽ trở lại nguy hiểm hơn vào mùa đông?
Kết luận lại, cuộc khủng hoảng virus corona 🦠 hiện nay có tác động tới giá của bất động sản hay không?
Tình hình hiện tại chắc chắn không thể đánh giá được bằng bảng biểu nào. Như trong bất kỳ cuộc khủng hoảng nào, cần phân biệt ai sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn và ít hơn. Một số khu vực có thể bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi cuộc khủng hoảng, ở đâu đó sẽ có sự điều chỉnh đáng kể về giá bất động sản và ở một số khu vực, cuộc khủng hoảng thậm chí có thể khiến giá tăng thêm. Để dự đoán những phát triển có thể trông đợi trong thị trường bất động sản và cuộc khủng hoảng virus corona hiện tại sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản như thế nào, sẽ cần xác định rõ những vấn đề sau đây:
Bất động sản nằm ở khu vực nào
Điều chỉnh giá bất động sản có thể dự kiến sẽ xảy ra ở các khu vực bị ảnh hưởng kinh tế đáng kể bởi cuộc khủng hoảng hiện tại hơn là ở các khu vực vẫn ổn trong cuộc khủng hoảng. Nếu các doanh nghiệp lớn và dòng chảy lao động bị sụp đổ ở đâu, giá bất động sản ở đó dự kiến sẽ giảm.
Tuổi của bất động sản
Trong vài tháng qua, chúng ta đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kinh ngạc về giá bất động sản, không chỉ ở thị trường sơ cấp, mà đặc biệt là trong thị trường bất động sản thứ cấp. Ở một số thị trấn, giá mua một căn hộ mới thậm chí còn thấp hơn giá căn hộ trong khu các khu tập thể cũ. Lý do thì cũng khá dễ hiểu, nhất là ở các thị trấn nơi các căn hộ trong các tòa nhà mới thì không được bán và chỉ còn các căn hộ tập thể, thì giá nhà vì thế mà tăng đáng kể.
📌Chúng ta sẽ thấy tác động tổng thể của cuộc khủng hoảng coronavirus trên thị trường bất động sản trong vài tháng tới, nhưng chúng ta không mong đợi sự điều chỉnh giảm xuống đáng kể của giá căn hộ. Giá nhà có nhiều khả năng sẽ chững lại trên thị trường thứ cấp. Các nhân tố chống lại sự sụt giảm giá căn hộ là tình trạng thiếu bất động sản kéo dài, cũng như thực tế là nhiều người vẫn có đủ tiền để đầu tư. Đồng thời, mỗi cuộc khủng hoảng là một cơ hội và rất nhiều nhà đầu tư có thể tận dụng lãi suất thấp một lần nữa và quyết định đầu tư tiền vào thị trường bất động sản sau khủng hoảng, điều này cũng sẽ là trở ngại đối với bất kỳ sự sụt giảm nào về giá bất động sản.
Nguồn: Finance Together
